Фото: агн «москва»
«Просторная» Россия обеспечена жильем хуже густонаселенного Китая
«По данным Росстата, Россия имеет меньшую обеспеченность жильем, чем даже густонаселенный Китай, — 23,4 кв. м на человека против 30 кв. м, — констатирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Кроме того, мы уступаем абсолютному большинству стран Западной Европы. В Норвегии в среднем на жителя приходится 74 метра, в Дании — 50,6 м, в Германии — 43 м, в Финляндии — 39 м».
Проблема в том, что в России 71,1% площади жилого фонда принадлежит домам, построенным с 1946 по 1995 год. А ведь именно в эти годы активно создавалось малогабаритное жилье для скорейшего решения жилищного вопроса.
— В законе прописаны нормы жилплощади, далекие от современных понятий комфортного жилья. В них учитывается общая, а не жилая площадь, — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Например, по закону полагается предоставить семье из двух человек квартиру общей площадью 42 кв. м. При этом в социальных нормах не учитываются несовершеннолетние дети, прописанные вместе с родителями. А ведь 42 квадратных метра — это или современная однокомнатная квартира с гостиной 17 кв. м, большой кухней (10–12 кв. м), но при этом с совмещенным санузлом, или малогабаритная «двушка» с маленькими спальнями и небольшой кухней и также совмещенным санузлом. Назвать такое жилье комфортным для проживания семьи с 1–2 детьми очень сложно.
Даже пары без детей стараются, чтобы у каждого была своя комната. Как вариант — общая спальня плюс кабинет-гостиная (она же детская для будущего ребенка). Поэтому однокомнатные квартиры и тем более студии — все-таки жилье для одиночек. Но многие семьи, чтобы разъехаться с родителями, вынуждены сначала покупать именно их из-за более низкой стоимости.
Фото: more38.com
На смену скромным советским стандартам жилья… Фото: chelyabinsk.move.ru
— 90% населения России не может позволить себе большие квартиры с концепцией «по одной комнате на каждого жителя». Для нашей страны характерна быстрая урбанизация с растущей плотностью застройки. Поскольку в таких условиях стоимость квадратного метра высока, комфортность жилья определяется в первую очередь не площадью на душу населения, а его качеством, — говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — В идеале человек не должен думать, куда поставить велосипед или как побыстрее выбросить мусор, чтобы он не накапливался, или стоит ли заводить большой холодильник для хранения значительных объемов продуктов, поскольку до ближайшего магазина далеко и каждый день не набегаешься.
Комфортнее всего человек чувствует себя в квадратном пространстве
В конце 2017 года Минстрой утвердил методику определения индекса качества городской среды российских городов. «Все российские города (их 1112) мы разбили на 10 групп, — рассказывает директор проекта «Качество городской среды» Анастасия Щербакова. — В каждой из групп концентрируются города похожего размера и похожего климата. Москва находится в группе миллионников, которые расположены в более-менее комфортном климате. В основе оценки лежат следующие параметры: безопасность, комфорт, экологичность, идентичность и разнообразие среды. В своей группе Москва — лидер (214 баллов из 300), она находится в «хорошем» состоянии, но не в «исключительном» (в «исключительном» нет вообще ни одного российского города ни в одной из групп). Второе место среди миллионников стабильно занимает Санкт-Петербург (сейчас — 181 балл)».
Одним из основных показателей, влияющих на оценку города, является, конечно, состояние жилья. На форуме «Среда для жизни: все о жилье» в Калининграде специалисты обсудили, как сделать переход от «советского» жилья к качественному, но при этом доступному. Эксперты со всего мира представили свои предложения, отталкиваясь от которых государство может внести изменения в законодательство. Минстрой России и Дом.РФ (бывшее АИЖК) объявили старт Открытого международного архитектурного конкурса, который станет своеобразной тестовой площадкой по созданию квартир будущего. «Мы не умеем проектировать так, чтобы из квадратного метра выжать лучшее качество. Нам нужны знания, как построить современную квартиру за меньшие деньги», — отметили на форуме специалисты. «Мы просили делать комнаты универсальных пропорций, близких к квадрату, чтобы их можно было приспособить для разных целей. Согласно многочисленным исследованиям именно в квадратном пространстве человек чувствует себя комфортнее всего. Высота потолков была задана 2,8 м — выше, чем в типовых домах», — рассказывают организаторы конкурса. Самое любопытное решение представили, пожалуй, архитекторы из Нидерландов. Они выяснили, где в России находятся лесопилки, и расписали на много лет вперед, как использовать дерево для строительства домов в этих регионах.
— Понятие «комфорт» все больше уходит от требований, предъявляемых исключительно к габаритам квартиры и параметрам жилого дома, в сторону насыщения вспомогательным функционалом, — рассуждает руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. — Все чаще можно встретить общественные зоны, точки питания, магазины и развлекательные центры. Много внимания уделяется благоустройству территории, озеленению.
Предпочтения массового покупателя нельзя свести к утилитарному набору из трех–пяти критериев, полагает Мария Литинецкая: «Клиенты тщательно изучают предложения застройщиков и обращают внимание даже на самые незначительные достоинства и недостатки продукта. Идет ожесточенная борьба за покупателя, поэтому любая из составляющих должна быть реализована на более высоком уровне, чем у конкурентов. Условно говоря, фасады не просто яркие, а разработаны по заказу у именитого архитектурного бюро. Лифт не отечественного, а зарубежного производителя, пусть и собранный на территории России. Клиентов интересует не только наличие детских площадок, но и их конкретные характеристики: безопасные, развивающие, с разделением по возрастам и прочее».
Изменится подход к критериям комфортности и у людей с деньгами. Причем в сторону экономии. Тенденция налицо: кичиться огромными квартирами больше немодно.
— В начале и середине 2000‑х годов для рынка элитной недвижимости была характерна гигантомания: покупатели придерживались принципа «чем больше, тем лучше», — говорит Мария Литинецкая. — Тогда количество квадратных метров было своего рода подтверждением статуса и одним из элементов богатой жизни. Однако уже после кризиса 2008–2009 годов ситуация кардинально изменилась. Даже самые обеспеченные клиенты перестали стремиться к покупке квартиры с большим количеством комнат, ведь они в основном будут простаивать. В ответ на изменение предпочтений застройщики стали проектировать и строить более компактное жилье.
По подсчетам риелторов, на первичном рынке премиум-класса средняя площадь квартиры равна 104,4 кв. м, элитного класса — 183,6 кв. м. Для сравнения: в массовом сегменте этот показатель составляет 58,9 кв. м, бизнес-классе — 76,6 кв. м. Ирина Доброхотова добавляет, что в последние три года наибольшим спросом пользуются элитные квартиры площадью до 150 кв. м.
Впрочем, сделки с жильем внушительных размеров по-прежнему совершаются. Например, в 2018 году нашлись покупатели на квартиру площадью 460 кв. м в Гранатном переулке и пентхаус на Балчуге (530 кв. метров), приводит пример председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
— Сколько жилой площади в высоком сегменте приходится на каждого члена семьи, в том числе на прислугу?
— Кто-то покупает квартиру площадью 500 кв. метров, кто-то 50 кв. метров. Все индивидуально, — говорит Румянцева. — Учитывается состав семьи и цель покупки: то ли это «квартира для пиджака», то ли для постоянного места жительства. Прислуга редко проживает в тех же апартаментах, что и ее работодатель, но такие случаи есть. На рынке была сделка по продаже квартиры, в которой для персонала был отведен целый этаж.
Фото: surfingbird.com
Высотность домов будет расти с каждым годом
— Жилье в ближайшие 8–10 лет будет выглядеть следующим образом, — прогнозирует Мария Литинецкая. — Площадь студий составит от 23 до 27 кв. м, из которых непосредственно кухня-гостиная займет около 21 кв. м. В студии запланирован один санузел площадью 3,5–4 кв. м с душем, раковиной, унитазом. Стена между прихожей и кухней-гостиной отсутствует, за счет чего в коридоре обеспечен дневной свет по прямой линии от входа.
Однокомнатные квартиры будут двух типов: компактная, 34–38 кв. м, с кухней-гостиной площадью 19 кв. м, а также более просторная — 43–47 кв. м, с кухней-гостиной 26 кв. м. Спальня в том и в другом случаях занимает около 13 кв. м. Такой проект предусматривает один санузел с ванной, раковиной, унитазом. В большой однокомнатной квартире появляется подсобное помещение.
Двухкомнатные квартиры также будут отличаться по размеру. Первый вариант — площадью 54–58 кв. м, с кухней-гостиной в 20 «квадратов». Второй тип — площадью 61–65 кв. м, с кухней-гостиной в 26 кв. м. Присутствуют две спальни: 14 и 11 «квадратов». В «двушках» уже появляются два полноценных санузла с раковиной, унитазом, ванной или душем. Есть кладовая комната.
Площадями разнятся и «трешки». Первый вариант — квартира 68–72 кв. м с кухней-гостиной 22 кв. м, тремя спальнями от 11 до 14 кв. м, тремя санузлами, один из которых гостевой, то есть только с унитазом и раковиной. Обязательно наличие подобного помещения. Второй тип «трешек» — квартиры площадью 83–87 кв. м с кухней-гостиной в 30 кв. м, тремя комнатами от 11 кв. м до 16 кв. м, тремя санузлами (в том числе одним гостевым) и кладовой.
Наконец, самые просторные, четырехкомнатные квартиры, вероятно, будут иметь площадь примерно в 100–110 кв. м с кухней-гостиной в 34 кв. м, четырьмя спальнями 11–16 кв. м и таким же количеством санузлов. В таких квартирах возможно добавление второй кладовой комнаты.
Через 8–10 лет вырастет разнообразие планировок жилья: семьи смогут выбрать модель жилища, которую они считают комфортной исходя из жизненного опыта, состава семьи, планов, считает Александр Пыпин: «Желающие будут жить в квартирах с отдельным входом, двумя уровнями, окном в ванной, совмещенным или раздельным санузлом, с гардеробными, балконом и без. Использование современных технологий проектирования и строительства позволит максимально «индивидуализировать» жилье, снизить количество капитальных стен, что позволит делать перепланировку при изменении состава семьи. Средняя площадь квартир вряд ли увеличится, а вот высотность застройки продолжит расти».
Остается открытым вопрос: хватит ли у россиян на все это денег?
ОСНОВНЫЕ КРИТЕРИИ КОМФОРТНОГО ЖИЛЬЯ
1. Спальня на каждого члена семьи (включая младенцев и стариков). При этом, согласно накопленному опыту, со стороны как риелторов, так и, главное, жильцов — спальни не должны быть огромными. 11–14 квадратных метров вполне достаточно. Плюс гостиная, она же столовая, которую можно объединить с кухней, а можно и не объединять — тут уж на вкус и цвет. Есть тенденция, что кухня-столовая является комфортным общим пространством, поскольку традиционно считается местом для посиделок.
2. Комнаты личной гигиены. Даже если вы обладаете неограниченным количеством денег, не стоит увлекаться обустройством большого количества «мокрых зон». Оптимальный вариант — один санузел на двоих членов семьи плюс гостевой туалет (в последнем случае можно обойтись без душа; достаточно унитаза и крана с холодной и горячей водой). Допустим, в квартире три спальни — одна родительская и две детских. Достаточно, если собственный туалет будет в родительской опочивальне и один — на двоих детей. Плюс гостевой туалет — при входе. Можно без душа — главное, чтобы человек с порога мог помыть руки и сходить по нужде.
3. Отдельное помещение со звукоизоляцией. Необходимо в самых разных жизненных ситуациях. Многие горожане отдают детей в музыкальную школу — а значит, хотя бы один член семьи регулярно борется с медведем, наступившим ему на ухо. Не исключен и вариант, когда ребенок (а то и взрослый человек) любит слушать песни на полную громкость. И, наконец, ко всем из нас время от времени приходят гости. Некоторые в какой-то момент требуют проявить свои способности в караоке. Имеют право. Ну а соседи в свою очередь имеют право не оценивать голоса участников непризнанного певческого шоу.
4. Отделка квартиры. Жить несколько месяцев фактически на стройке (или же арендовать на период ремонта другое жилье) гражданам давно не нравится. Поэтому отделка квартиры уже стала неотъемлемым требованием большинства покупателей. В ближайшие же годы россияне все чаще станут требовать и меблировку. Сейчас такие примеры встречаются преимущественно в высокобюджетных новостройках. Однако через 8–10 лет станут стандартом и в массовом сегменте.
5. Лоджия или балкон. Самый спорный вопрос. С одной стороны, многие россияне, вне зависимости от достатка, предпочитают, чтобы выстиранное белье «продышалось» на свежем воздухе, а не на батареях или в сушилке. Да и полюбоваться панорамой города, попивая кофе, тоже дело приятное. Но с другой — из-за отсутствия выгоды застройщики все чаще отказываются от возведения балконов и лоджий: согласно Жилищному кодексу они не входят в общую площадь квартиры и их стоимость по закону рассчитывается с коэффициентом 0,3 от цены квадратного метра, а лоджий — 0,5.
КАК ИЗМЕНИЛИСЬ ТРЕБОВАНИЯ К ПЛАНИРОВКЕ ЖИЛЬЯ
★ Предпочтение отдается помещениям правильной прямоугольной формы, а не комнатам с эркерами, где сложно разместить мебель и приходится продумывать нестандартные решения.
★ Покупатели выбирают планировки с четким разделением на гостевую (гостиная и кухня) и приватную зоны (спальни, кабинеты). Иными словами, если кухня соседствует со спальней, такое жилье менее востребовано.
★ Квартира должна иметь нелинейную планировку, то есть быть с двумя окнами, выходящими на противоположные стороны света. В ответ на такой интерес застройщики даже проектируют распашные «однушки». Менее ликвидными считаются угловые квартиры из-за ограниченного вида из окна.
ТЕСТ: какой сценарий жизни вам подходит
Выберите варианты, наиболее подходящие вам. Если вариант вас устраивает, запишите соответствующую букву: 1 — А , 2 — А, 3 — В, 4 — С, 5 — С, 6 — В, 7 — А, 8 — С, 9 — В, 10 — А, 11 — В, 12 — С.
1. Вы предпочитаете автономию от соседей, чем бы они ни занимались (главное, чтобы ничего не было слышно).
2. Вы цените близость к природе.
3. Вы имеете детей.
4. Вы предпочитаете ходить на работу пешком.
5. Вы предпочитаете жить в гуще событий.
6. Вы любите большие площади, но не готовы переплачивать за содержание индивидуального дома.
7. Вы любите копаться в земле.
8. Вы любите общаться с людьми.
9. Вы цените быстрый доступ к благам цивилизации.
10. Вы привыкли к просторам как внутри дома, так и снаружи.
11. Вы привыкли несколько раз в неделю ходить в кино, театр или на выставку.
12. Вы проводите большую часть времени вне дома.
Больше вариантов А: ваш тип — житель пригорода.
Больше вариантов В: ваш тип — житель городского района.
Больше вариантов С: ваш тип — житель центра.
ОШИБКИ РОССИЙСКОГО ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА
★ Огороженные территории школ и детских садов занимают большую часть дворов;
★ беспорядочная автопарковка во дворах, избыточные размеры машино-места (2,5х7,5 м);
★ 67% жителей не пользуются общественным транспортом из-за его плохой доступности и низкого комфорта;
★ большое расстояние между пешеходными переходами;
★ нехватка объектов торговли, услуг и досуга;
★ монотонная застройка высокой этажности (до 30 этажей);
★большие неблагоустроенные пространства.
5 ПРИНЦИПОВ ГУМАННОГО ПЛАНИРОВАНИЯ ГОРОДОВ
Эксперт: урбанист, экс-мэр Барселоны Антони Вивес
★Общественные и жилые пространства должны дополнять друг друга: «Нужно совмещать хороший дизайн и местную идентичность»;
★горожане должны участвовать в планировании, однако решения полагается принимать профессионалам: «Мы задаем обществу вопросы, изучаем, чего оно хочет, но без профессионального дизайнера не обойтись. В Испании доходило до абсурда, когда малыши диктовали, как строить детские площадки»;
★стоит отказаться от идеи зонирования: «Я предлагаю забыть о делении города на промышленную, университетскую, деловую и прочие зоны. Люди должны жить там, где работают, — в пешеходных городах»;
★нужен компромисс между желаниями жителей и планами властей: «Если отдать все решения на откуп политикам и застройщикам, мы пропали. Но и без последних ничего хорошего не выйдет»;
★типовая застройка не должна уничтожать «чувство места»: «Люди легко узнают Барселону среди прочих городов — это знак того, что у города есть лицо. Так же и в Питере, Москве, Казани — жителям важно ощущать себя частью сообщества».
Фото: allstateloghomes
КАК У НИХ
Собкор «МК в Японии» Юрий Синалеев:
— Комфортное жилье в Японии — понятие растяжимое. Многие компании оплачивают аренду своим сотрудникам — как одиноким, так и молодым семьям, не имеющим возможности приобрести жилье по разным причинам. И отсутствие средств на покупку собственного дома или квартиры — вовсе не главная причина. В Японии в средних и крупных компаниях, имеющих филиалы по стране и за рубежом, принята ротация младшего звена сотрудников. Человек может сперва отработать три года в Токио, потом 3 года на Хоккайдо, потом 3 года, допустим, в Берлине, а потом вернуться в Японию в филиал в Осаке. Компаниям выгодны одинокие люди как своей мобильностью, так и не особой привязанностью к месту временного проживания. Молодым семьям порой тоже приходится постоянно менять место жительства, поэтому люди копят, чтобы потом уже приобрести собственное жилье.
Теперь о самом комфорте. Много ли нужно одинокому человеку, чтобы фактически просто ночевать? Крохотный коридорчик, переходящий в мини-кухню, и спальню. Обычно в таких квартирках санузел совмещенный. Семья же с 1–2 детьми — это уже квартира в несколько комнат с раздельными туалетом и ванной. Средний класс предпочитает не квартиры в многоэтажках, а собственные дома, обычно 2–3-этажные (на окраинах Токио находится очень много коттеджных районов). Стоят эти дома дешевле, чем «однушки» в Выхине. При этом покупателей нет из-за сильнейшего демографического спада. На придомовой территории есть палисадники и, что очень важно для Японии, парковка для авто. На каждом этаже домика располагается как минимум туалет. Ванна может быть одна на весь дом, но чаще всего их несколько. Японцы стараются не выставлять напоказ, в каких условиях они живут. В невзрачном с виду домике могут располагаться шикарные апартаменты. Интересно, что жители Страны восходящего солнца кичатся своей скромностью во всем, кроме престижных автомобилей. Наверное, самое важное в смысле комфорта для японского жителя — сейсмоустойчивость. В основном дома строят из дерева, иногда из полимерных материалов, а вот частные дома из камня не строят — это реально опасно. Да и проживание в высотке, даже очень хорошей, вызывает восторг не у всех. Представьте, как мотает здание при землетрясениях и какой стресс испытывают жители верхних этажей.
Читайте наши новости первыми — добавьте «МК» в любимые источники.
